Actuele kaders
De actuele kaders zijn:
- Het uitvoeringsbeleid vastgoedbedrijf;
- Voor alle panden in permanent beheer zijn er 40-jarige onderhoudsplannen die jaarlijks worden geactualiseerd en opgenomen in de meerjarenprogrammabegroting;
- Kostprijs dekkende huur systematiek.
Ambitie
Onderhoud
De ambitie ligt hoog met betrekking tot geplande MJOP-activiteiten. Het onderhoudsniveau van het Arnhemse vastgoed is, behalve voor tijdelijk vastgoed in stedelijke ontwikkelingsprojecten, een NEN2767-conditie score 3, maar, afwijkingen van conditiescore 3 zijn mogelijk al naar gelang de functie (monumenten, beeldbepalende objecten). Voor de doelmatige inzet van middelen wordt per pand een onderhoudsniveau gedefinieerd. Periodiek laat het Vastgoedbedrijf elk object inspecteren om de functionaliteit en de onderhoudsstatus van het object te actualiseren. Zo wordt management van de te verwachten onderhoudsplanning en -kosten geregeld. Bij nieuwe of nieuw verkregen objecten voert het Vastgoedbedrijf een nulmeting uit conform de NEN2767-2 om de staat in beeld te krijgen.
Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de gebreken ook organisatie-specifieke risico’s van gebreken in kaart gebracht. Op deze wijze worden mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek benoemd. De conditiescore en de risico’s samen vormen de basis voor de gewenste onderhoudsniveaus.
Het is meestal niet nodig alle gebreken op korte termijn aan te pakken. Afhankelijk van het gewenste onderhoudsniveau en de beschikbare budgetten zijn deze effecten in meer of mindere mate acceptabel.
Verduurzaming
Het gemeentelijk vastgoed wordt fasegewijs verduurzaamd volgens twee uitgangspunten:
- “Werk met werk maken”; Maatregelen die binnen 5 jaar zijn terug te verdienen plus zonnepanelen plus LED wordt zoveel mogelijk bij alle panden van de gemeente in de komende jaren doorgevoerd, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het MJOP onderhoud en in overleg met gebruikers. Hiervoor gebruiken we de maatregelen volgens de CFP methodiek;
- “Projectmatige aanpak”; Op basis van vooraf bepaalde criteria is een inventarisatie en prioritering opgesteld van het complete Gemeentelijk Vastgoed. Hieruit is in 2023 een zgn. shortlist van ca. 25 panden tot stand gekomen met daarin opgenomen mogelijke duurzaamheidsaspecten. In 2024 hebben we veel onderzoek gedaan en is een start gemaakt met uitvoeringsmaatregelen. Een beperkt aantal projecten is in 2024 uitgevoerd, waaronder de Witte Villa, Doorwerthlaan 2 en MFC de Spil, echter zal de grootste bulk in 2025 en 2026 worden uitgevoerd. Reden is hiervoor hoofdzakelijk dat elk pand uniek is en specifieke aanpak en onderzoek vraagt. Ook blijkt soms uit nader onderzoek dat een object toch nog niet verduurzaamd kan worden; Deze objecten worden vooralsnog geparkeerd en vervangen door andere objecten met een grotere slagingskans. De lijst is daarmee altijd een dynamische lijst die onderhevig is aan wijzigingen.
Inclusie: Toegankelijkheid vastgoed
De Arnhemse Standaard Toegankelijkheid beschrijft de manier waarop toegankelijkheid in het ontwikkelproces verankerd wordt. In de gebouwen van de gemeente Arnhem moet iedereen kunnen doen wat hij/zij volgens de bestemming komt doen. Uitgangspunt is dat iedereen alle ruimtes en routes in een gebouw kan gebruiken. Bij de start van het bouwproces wordt met toekomstige gebruikersgroepen besproken welke ruimtes niet voor iedereen toegankelijk hoeven te zijn. Ook wordt besloten of er ruimtes zijn waar specifieke gebruikersgroepen gebruik van moeten kunnen maken, en voor welke aantallen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bezoekers en medewerkers, en tussen gebruikersgroepen (zoals mensen met een auditieve beperking, een visuele beperking, verstandelijke of loopbeperking en mensen die gebruik maken van een rolstoel of scootmobiel).
De afgelopen jaren is vooral ingezet op het in kaart brengen van de prioriteit-panden en het inventariseren van maatregelen voor deze objecten. Met het beschikbare budget worden in 2025 en 2026 ongeveer 20 objecten van de prioriteitenlijst toegankelijker gemaakt. Tegelijkertijd gaan we in 2025 inventariseren welk budget nodig is om de overige objecten op de prioriteitenlijst toegankelijk te maken.
Uitvoering 2024
We hebben afgelopen jaar een toegankelijk toilet gerealiseerd bij MFC De Spil en sportcomplex De Laar. Daarnaast pakken de beheerder van de MFC’s en het sportbedrijf dingen op als, arcering van trapneuzen en bewegwijzering. Ook hebben we kritisch gekeken en waar nodig aanpassingen gedaan aan de verlichting (felheid/Lux) en hebben we gekeken naar verbeterde demping van plafondplaten bij vervangingen (akoestiek).
Uitvoering top 4 prioriteitlocaties 2025/2026
MFC de Wetering
MFC Presikhaven
Sport & Ontmoetingscentrum De Laar
Wijkcentrum Elderveld
Tijdelijk vastgoed
Als gevolg van de binnenstedelijke en noodzakelijke groei van de woningbouw ontstaat er een sterke toename van tijdelijk vastgoed (strategische, GREX en stedelijke projecten). Het door de gemeente aangekochte vastgoed voor ontwikkelingsprojecten wordt niet op een conditiegerichte manier onderhouden, omdat deze panden tijdelijk in beheer zijn. Tijdelijkheid is een ruim begrip. Door de forse toename van tijdelijk beheerd vastgoed (hoewel tijdelijk wél meerjarig) en de noodzaak om gecontroleerd i.p.v. incident gestuurd beheer uit te kunnen voeren, zullen hiervoor beperkte MJOP’s opgesteld gaan worden.
Vastgoedportefeuille
Op basis van de beleidsprogramma's, maatschappelijke doelen, zijn de deelportefeuilles binnen de afdeling ingedeeld, met elk hun eigen kenmerken en sturing. De objecten/ assets zijn veelal vanuit de financiële context gekoppeld aan een programma.
Stedelijk Programma | Objecten/assets |
|---|---|
Bestuur Dienstverlening en Financiën | De huisvesting voor de ambtelijke organisatie zoals Stadhuis, Stadskantoor, Gemeentewerf en locaties in de wijken. Inclusief het beheer van het gebruik hiervan (Gebruiksbeheer: kantoorhuisvesting en beheer wagenpark dienstvoertuigen). |
Veiligheid | De brandweerkazernes. |
Bereikbaarheid | Parkeergarages en fietsenstallingen (in eigendom en/of gehuurd) alsmede het overdekt bussenplein, busremise, eindhaltevoorzieningen, gelijkrichterstations en de Openbaar Vervoer Terminal. |
Economie | De historische kelders. |
Onderwijs | Zowel primair, voortgezet en speciaal onderwijs. De schoolbesturen zijn in de meeste gevallen economisch eigenaar en daarmee ook zelf verantwoordelijk voor bijvoorbeeld onderhoud. Ook de MFC en het Gebruiks(locatie-)beheer daarvan vallen onder dit programma, evenals de locaties van Natuurcentrum Arnhem. |
Cultuur | De culturele gebouwen zoals Rozet, Musis & Stadstheater en Museum Arnhem, alsmede de historische panden in park Sonsbeek. |
Welzijn en inclusie | Willemeen, buurthuizen, Multifunctioneel Centrum De Wetering (incl. Gebruiksbeheer), daklozen opvang Remisestraat, woningen voor uitgeprocedeerde asielzoekers, opvang Oekraïense vluchtelingen. |
Gezondheid en sport | Alle sportvoorzieningen zoals Valkenhuizen, de grote Koppel en diverse gymzalen. |
Ruimtelijke ontwikkeling | Dit is een omvangrijk programma: alle terreinen, erfpachten en reclames in de openbare ruimte. Daarnaast betreft het al het tijdelijk vastgoed in eigendom ten behoeve van strategisch bezit of grondexploitatie. |
Wonen en leefomgeving | Dit betreft hoofdzakelijk de gemalen (gebouwen, niet de installaties) |
Planning en realisatie
Planning
Lasten en baten voor beheer en onderhoud van het permanente vastgoed maken onderdeel uit van diverse programma’s in de gemeentebegroting.
In de periode 2024-2027 is gemiddeld € 5,8 miljoen geraamd voor planmatig en storingsonderhoud in de exploitatie.
Voor 2024 tot 2027 wordt er gemiddeld € 3,8 miljoen geïnvesteerd in vervangingsonderhoud. Daarnaast is er een structureel investeringskrediet voor duurzaamheidsmaatregelen in de Begroting opgenomen ter grootte van € 750.000. Als extra ambitie is er de komende 3 jaar € 2,5 miljoen per jaar investeringskrediet begroot voor verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. Voor het integraal toegankelijk maken van het gemeentelijk vastgoed is de komende 4 jaar € 0,5 miljoen per jaar aan investeringskrediet begroot.
Resultaat 2024
Exploitatie
In 2024 bedroegen de kosten van het vastgoed over alle programma's heen € 45,7 miljoen, waarvan € 20,0 miljoen kapitaallasten betreffen en € 25,7 miljoen aan overige kosten. De grootste kostenpost binnen de overige kosten is onderhoud, deze bedroeg ruim € 7,9 miljoen. De (verhuur) inkomsten bedroegen € 21,6 miljoen.
Onderhoud
De onderhoudskosten voor het vastgoed bedroegen in 2024 € 7,9 miljoen (exclusief onderhoudsinvesteringen) tegen een raming van € 6,7 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door zowel hoger uitgevallen storingsonderhoud als hogere planmatige onderhoudslasten. Dit betrof o.a. onvoorzien incidenteel onderhoud dat in het kader van de veiligheid moest worden uitgevoerd, zoals aanpassing van gevels en vloeren in Wijkcentrum De Kroon, als hogere kosten voor diverse maatregelen in het planmatig onderhoud in de MFC’s die niet waren begroot
Investeringen
Voor 2024 is de totale omvang van de investeringen voor vastgoed begroot op € 12,4 miljoen (incl. verduurzaming € 3,25 miljoen en integrale toegankelijkheid € 0,5 miljoen).
Van het totaal geraamde krediet is € 2,8 miljoen gerealiseerd en wordt € 8,4 miljoen doorgeschoven naar 2025. Van de doorgeschoven kredieten zijn meerdere werkzaamheden reeds gestart. Een deel van het begrote krediet kan vervallen omdat de geraamde werkzaamheden niet meer nodig zijn of anders zijn gerealiseerd.